Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs
Mit Urteil vom 10.05.2016 – Az.: VIII ZR 214/15 hat der Bundesgerichtshof (BGH) über die Rechtsfolgen einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung zu entscheiden.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Kläger, damals Mieter eines Wohnhauses des Beklagten, nehmen diesen auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs in Anspruch. Der Beklagte hatte das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Eigenbedarf seines Neffen mit Schreiben vom 15.11.2010 gekündigt. Im nachfolgenden Gerichtsprozess schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich, in dem den Klägern eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2012 gewährt und ihnen die Möglichkeit eingeräumt wurde, auch früher auszuziehen. Hiervon machten die Kläger zum 31.07.2012 Gebrauch. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob und ggf. wie lange der Neffe des Beklagten in das Haus eingezogen ist. Im April 2013 veräußerte der Beklagte das Anwesen an einen Dritten, für den im selben Monat eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde.
Das Amtsgericht hat die daraufhin von den Klägern erhobene Klage auf Schadensersatz in Höhe von € 62.414,30 nebst Zinsen und außergerichtlichen Anwaltskosten abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger durch Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde.
Die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger hatte Erfolg. Der BGH führt Folgendes aus: Es liege kein neues Vorbringen im Sinne von § 531 Abs. 2 ZPO vor, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert werde. So würden die Dinge hier liegen. Bereits in der ersten Instanz hätten die Kläger als Indizien gegen das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation vorgetragen, dass der Beklagte beginnend ab dem Jahr 2008 das Haus zum Verkauf angeboten bzw. durch einen Makler habe anbieten lassen. Diese Verkaufsbemühungen hätten auch nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung angedauert und seien schließlich im April 2013 von Erfolg gekrönt gewesen. In der Berufungsinstanz hätten die Kläger diese schlüssigen Indizien durch nähere Angaben konkretisiert.
Ein erstmals in der Berufungsinstanz vorgebrachtes unstreitiges Vorbringen sei auch unabhängig von den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen.
Die Nichtberücksichtigung dieses entscheidungserheblichen Vorbringens sei als Verletzung des Anspruchs der Kläger auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) zu werten.
Der zwischen den Parteien abgeschlossene Räumungsvergleich schließe einen möglicherweise bestehenden Schadensersatzanspruch der Kläger wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht aus, denn ein Räumungsvergleich unterbreche den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer Eigenbedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden nur dann, wenn damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten werden sollten.
Der Wortlaut des Vergleichs biete aber keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien den Streitgegenstand und über die ausdrücklich geregelten Punkte hinaus sämtliche in Betracht kommenden Ansprüche aus dem Mietverhältnis abschließend regeln wollten.
Ein stillschweigender Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs komme nur in Betracht, wenn der Verzichtswille unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände unmissverständlich sei. Hierfür bedürfe es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen; derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichte.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs könne auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hege und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Miete überlassen würde, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.
Fazit:
Mit der Frage der Beweisbarkeit einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung musste sich der BGH hier nicht auseinandersetzen. In einer früheren Entscheidung hat sich der BGH gegen eine von der Literatur geforderte Beweiserleichterung oder sogar eine Beweislastumkehr zugunsten des klagenden Mieters für die Voraussetzungen einer Pflichtverletzung des Vermieters durch Vortäuschung eines Eigenbedarfs entsprechend § 280 Abs. 1 S. 1 BGB entschieden (BGH, Urteil vom 18.05.2005, Az. VIII ZR 368/03). Den Vermieter soll aber eine sekundäre Beweislast treffen. Der Mieter muss folglich eine negative innere Tatsache beim Vermieter beweisen. Ein solcher Beweis ist aber ausgesprochen schwierig. Hilfreich könnte der detaillierte Nachweis von Verkaufsbemühungen und stattgefundene Besichtigungen durch Immobilienmakler sein.
Ansprechpartner:
René Hempel, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht